Eventuell gehören Sie auch zu denjenigen Immobilieneigentümern, die sich im Zuge der Niedrigzinsphase und der Vielzahl an staatlichen Zuschüssen schon einmal Gedanken über die Renovierung und/ oder Modernisierung der eigenen Immobilie(n) gemacht haben.

Tatsächlich investieren aktuell viele Immobilieneigentümer in Ihre eigenen vier Wände. Die Hintergründe dazu sind vielfältig. Aufgrund Corona und Homeoffice verschönern viele Ihren Wohnraum oder passen ihn an die neuen Anforderungen an. Laut Umfragen stehen für die meisten Immobilieneigentümer aber künftige Kosteneinsparungen, Zukunftssicherheit und der damit verbundene Umweltschutz im Fokus.

Der Artikel beleuchtet zunächst die aktuellen Fördermöglichkeiten und geht danach auf die Möglichkeiten der Finanzierung der geplanten Modernisierungs-/ Renovierungsmaßnahmen ein.

Aktuelle Fördermöglichkeiten

Umweltschutz und insbesondere die Reduktion von Treibhausgasen ist auch Ziel vieler staatlicher Förderprogramme. Hierzu wurde 2021 die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ins Leben gerufen, die die bisherigen Förderprogramme für energetische Gebäudesanierungen ablöst.

Innerhalb der BEG wird unterschieden zwischen der Umsetzung von Einzelmaßnahmen (BEG EM) und der Komplettsanierung zum Effizienzhaus (BEG WG). Zudem gibt es als Alternative die Möglichkeit der steuerlichen Förderung energetischer Maßnahmen.

Die Alternative zur BEG, die steuerliche Förderung/ Abschreibung funktioniert wie folgt:

Pro Wohneinheit können 20% der Investitionskosten (20% von maximal 200.000€, also bis zu 40.000€) über drei Jahre hinweg von der Steuerschuld abgezogen werden. In den ersten beiden Jahren werden 7% abgezogen, im dritten Jahr nochmal 6%. Förderfähig sind alle Maßnahmen, die auch über die BEG förderfähig sind. In dem Jahr, in dem die Maßnahmen abgeschlossen werden, können zusätzlich noch 50% der Kosten des Energieberaters von der Steuerschuld abgezogen werden. Wichtige Voraussetzungen sind unter anderem, dass die modernisierte/ renovierte Immobilie mindestens 10 Jahre alt ist und vom Steuerpflichtigen in den betreffenden Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Zudem ist vom ausführenden Fachbetrieb eine Bestätigung nötig, um die durchgeführten Arbeiten nachzuweisen.

Kommen wir nun zu den Fördermöglichkeiten zum energieeffizienten Sanieren über die BEG.

Für große und umfassende Sanierungen bietet sich die Förderung zur Komplettsanierung zum Effizienzhaus (BEG WG) an.

Wenn Sie noch nicht genau wissen, welche Sanierungsmaßnahmen für Sie in Fragen kommen oder welche sich für Ihre Immobilie eignen, können Sie zunächst den sogenannten individuellen Sanierungsfahrplan, kurz iSFP, erstellen lassen. Hierzu beauftragen Sie einen Energieeffizienz-Experten Ihrer Wahl, der gemeinsam mit Ihnen einen Sanierungsfahrplan erarbeitet. Dabei können auch nicht energetische Maßnahmen (z.B. altersgerechter Umbau) in die Planungen mit eingearbeitet werden. Vorteile des iSFP sind, dass anstehende Sanierungsmaßnahmen besser vorausgeplant und aufeinander abgestimmt werden können und zusätzlicher Zuschuss in Höhe von 5% möglich ist.

Einen Energieeffizienz-Experten finden Sie übrigens unter https://www.energie-effizienz-experten.de/ .

Bei der Komplettsanierung hängt die Höhe des Zuschusses von der zukünftigen Energieeffizienz Ihrer Immobilie ab. Die Einstufung erfolgt in sogenannten Effizienzhaus-Stufen von 40, 55, 70,85 und 100. Je kleiner die Zahl, desto geringer der Energieverbrauch der Immobilie und desto höher die Förderung. Natürlich steigen in der Regel auch die erforderlichen Investitionskosten, wenn ein höherer Standard erreicht werden soll. Beispielsweise gibt es für das Erreichen des höchsten Standards Effizienzhaus 40 mit der Erneuerbaren Energien-Klasse (55% des Heizbedarfs der Immobilie werden durch erneuerbare Energien gedeckt) einen Zuschuss von bis zu 75.000€. Den Zuschuss erhalten Sie entweder in Form eines direkten Zuschusses auf Ihr Konto nach Abschluss der Sanierung oder in Form eines zinsgünstigen Darlehens der KfW-Bank, bei dem Sie den Zuschuss im Darlehen abgezogen bekommen, Sie also weniger zurückzahlen müssen, als Sie erhalten haben (weitere Informationen und Details finden Sie hier).

WICHTIG: Bevor Sie mit den Sanierungsmaßnahmen beginnen und auch bevor Sie Liefer- oder Leistungsverträge bei Handwerkern oder Fachbetrieben unterschreiben, müssen Sie einen Energieeffizienz-Experten beauftragen, der die gewünschten Sanierungsmaßnahmen mit Ihnen plant und eine entsprechende Bestätigung für Sie erstellt. Erst wenn Sie diese Bestätigung erhalten und den Tilgungszuschuss bzw. das Darlehen beantragt haben, dürfen Sie den Handwerker oder den Fachbetrieb beauftragen und mit den Sanierungsmaßnahmen beginnen.

Für alle weiteren (Einzel-)Maßnahmen gibt es die Förderung BEG EM.

Hierunter fallen beispielsweise Fassadendämmung, Sonnenschutz, Dachdämmung, Kellerdeckendämmung, Fenstererneuerung, Heizungstausch oder auch eine Lüftungsanlage. Auch hier haben Sie die Wahl zwischen einem Darlehen (bis zu 60.000€) je Einzelmaßnahme mit Tilgungszuschuss (15% bis 50% vom Darlehensbetrag), welches über die KfW zu beantragen ist, oder einem direkten Zuschuss, der über die BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) beantragt werden muss.

Auch hier gilt der Grundsatz, dass mit den Sanierungen erst nach Beantragung von Zuschuss bzw. Darlehen begonnen und Liefer- sowie Leistungsaufträge unterschrieben werden dürfen!

Möglichkeiten der Finanzierung

Im Folgenden geht der Artikel näher auf das Thema der Finanzierung von Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen ein und gibt Ihnen wertvolle Tipps.

Während der Planung der Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen ist es wichtig sich bereits Gedanken über die Finanzierung des Vorhabens zu machen. So muss man sich entscheiden, ob man die Förderung in Form eines Darlehens oder eines Zuschusses in Anspruch nehmen möchte. Nimmt man das Darlehen, muss dieses zunächst beantrag und genehmigt werden, außerdem bindet man sich für einen bestimmten Zeitraum an den Darlehensvertrag, der festlegt, wie viel man monatlich an die Bank zahlen muss, wie lange der Darlehenszins garantiert wird (Zinsfestschreibung) und ob bzw. welche Sondertilgungen man leisten darf. Entscheidet man sich für den Zuschuss, so erhält man diesen erst nach Abschluss der geplanten Maßnahme(n), sodass man genügend Rücklagen braucht, um Handwerkerrechnungen in der Zwischenzeit auslegen und bezahlen zu können.

Einsatz von Eigenkapital

Das unkomplizierteste und einfachste ist in der Regel die geplante Modernisierung/ Sanierung aus dem eigenen Ersparten, dem Eigenkapital zu bezahlen. Dies bietet sich aktuell vor allem aufgrund der geringen, teilweise sogar negativen, Verzinsung auf Giro-, Tagesgeld- und Sparkonten an.

Wichtig hierbei ist jedoch immer genügend Reserven für unerwartete Ereignisse vorzuhalten und sich nicht völlig zu verausgaben, sprich nicht alle vorhandenen Reserven für die Maßnahmen auszugeben. Braucht man dann dringend Geld, beispielsweise weil das Auto in die Werkstatt oder ausgetauscht werden muss, ist man plötzlich auf fremdes Geld angewiesen.

Daher sollte bei der Planung immer ein sogenannter Liquiditätspuffer (eine eiserne Reserve) berücksichtigt werden. Ist diese nach wie vor vorhanden und gibt es keine anderen schon bekannten Verwendungsziele für das Eigenkapital, spricht nichts gegen dessen Einsatz zur Bezahlung der Renovierungsmaßnahmen.

KfW- versus Bankdarlehen

Trotz der zinsgünstigen Finanzierungsmöglichkeiten über die KfW, bieten aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase viele Banken oftmals noch günstigere Darlehenskonditionen an. Darauf zu achten ist, dass manche Banken Darlehen häufig überhaupt erst ab Beträgen von 50.000€ oder 100.000€ anbieten. Braucht man weniger, erhält man kein Darlehen. Weiterhin darf man bei Bankdarlehen keine beliebig Hohen Sondertilgungen leisten, außer sie sind explizit im Darlehensvertrag vereinbart. Das hat zur Folge, dass die Förderung für die Sanierungsmaßnahmen, die man nach deren Abschluss erhält, mitunter nicht sofort für die Rückzahlung des Darlehens eingesetzt werden kann. Im KfW-Darlehen wird der Zuschuss als Tilgungszuschuss direkt verrechnet. Von den meisten Banken werden mittlerweile standardmäßig 5% Sondertilgungsmöglichkeiten in Darlehen mit angeboten. Vor allem bei höheren Investitionen lohnt sich somit oft der Vergleich zwischen den Darlehensangeboten von verschiedenen Banken. Gerne sind wir Ihnen hierbei behilflich und vermitteln Ihnen kostenlos einen Kontakt zu einem unabhängigen Finanzierungsexperten aus dem Chiemgau, direkt vor Ort.

Bei kleineren Renovierungs- und Sanierungsvorhaben (bis 50.000€) sind sogenannte Verbraucher- oder Privatdarlehen (die lediglich über das Einkommen des Darlehensnehmers abgesichert werden und nicht über die Immobilie) oftmals keine Option. Sie sind zwar flexibel in der Rückzahlung, aber wegen der hohen Zinsen (meist erst ab 2,99%) und der hohen Rückzahlungsraten zumeist keine Option.

In diesem Segment lohnt sich der Blick in Richtung Bausparkassen als Finanzierungspartner. Bausparkassen bieten Darlehen in der Regel ab 10.000€ an und brauchen seit neuestem bis 50.000€ Darlehenssumme auch keine Grundbucheintragung mehr. Ein echter Vorteil, der die Beantragung der Finanzierung erleichtert und beschleunigt, da weniger Unterlagen gebraucht werden und geprüft werden müssen und zudem keine Notar- und Grundbuchkosten anfallen. Voraussetzung für die Darlehensvergabe bei Bausparkassen ist, dass das Geld wohnwirtschaftlich verwendet wird, was bei Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen ja gegeben ist. Die Finanzierungsmodelle der Bausparkassen sind zudem sehr flexibel auf die individuellen Wünsche hinsichtlich Rate, Laufzeit und Sondertilgungsmöglichkeiten anpassbar, was Ihre Attraktivität für diesen Bereich weiter steigert. Wünschen Sie hierzu mehr Informationen, sind wir Ihnen auch hier gerne behilflich und vermitteln Ihnen kostenlos einen Kontakt zu einem unabhängigen Finanzierungsexperten aus dem Chiemgau, direkt vor Ort.

Comments are closed.