Bei der Immobilienfinanzierung stehen Sie häufig vor dem Problem, wen Sie am besten dafür aufsuchen und um Hilfe bitten. Die erste Anlaufstelle, die Ihnen wahrscheinlich einfällt, ist Ihre Hausbank. Jene Bank, bei der Sie schon seit Kindheit ein Girokonto haben. Das Problem ist jedoch, dass Sie dort in den seltensten Fällen tatsächlich das optimale Finanzierungsangebot erhalten werden. Dies hat mehrere Gründe, wie wir gleich sehen werden. Treten Sie gerne mit uns in Kontakt und wir zeigen Ihnen, wie es besser geht. Hier können Sie uns kontaktieren.
Warum ist das Angebot der Hausbank wahrscheinlich nicht das beste Angebot?
Hausbanken kennt man meist von klein auf, sie sind vor Ort und eventuell kennt man sogar den einen oder anderen Mitarbeiter. Das alles gibt natürlich ein gutes Gefühl und schafft Sicherheit und Vertrauen.
Natürlich hat diese Art von lokaler Präsenz und Service ihren Preis, der sich oftmals in höheren Gebühren für das Girokonto oder auch im Bereich der Finanzierungen, in einem höheren Zinssatz niederschlägt. Jeder Berater hat auch einen gewissen Spielraum, in dem er den angebotenen Zins anpassen kann. Nun kann es Ihnen passieren, dass Sie einen guten Berater haben, der Ihnen von vornherein das Beste aus den hauseigenen Konditionen anbietet, mehr Auswahl bleibt ihm ja nicht.
Die wahrscheinlichere Variante ist jedoch, dass er Ihnen erstmal ein mittelmäßiges Zinsangebot macht, damit er im Nachhinein noch Spielraum hat, sollten Sie mit einem Vergleichsangebot zu ihm kommen. Nun können Sie das Spielchen mitspielen, oder es geht Ihnen wie den meisten, Sie haben keine Lust darauf. Vielmehr legen Sie Wert auf einen von Beginn an fairen und transparenten Umgang miteinander.
Des Weiteren bietet nicht jede einzelne Bank die Vielzahl der am Markt erhältlichen und für Sie passenden Finanzierungskonzepte und Zinsbindungslaufzeiten an. Daher ist es von entscheidendem Vorteil zuerst einmal das gewünschte Finanzierungskonzept mit einem Berater Ihres Vertrauens zu besprechen und erst im zweiten Schritt nach Banken zu suchen, die dieses Konzept auch umsetzen können und wollen. Hierzu ist die Möglichkeit auf verschiedene Banken zurückgreifen zu können natürlich enorm wichtig.
Daraus ergeben sich zwei interessante Fragen. Frage eins, wie teuer ist ein falsches Finanzierungskonzept und Frage zwei, wie teuer ist ein nicht optimaler Zins für Sie und Ihr Finanzierungsvorhaben?
Wie teuer ist ein falsches Finanzierungskonzept?
Diese Frage ist im Grunde genommen sehr einfach zu beantworten: So teuer, dass es Ihre Existenz gefährden kann!
Eine Immobilienfinanzierung begleitet Sie in der Regel über viele Jahre, über einen Großteil Ihres Berufslebens hinweg. Wegen der hohen Summen und langen Laufzeit ergeben sich entsprechend hohe Kosten, wenn etwas nicht so läuft, wie geplant.
Ein entscheidender Punkt ist dabei die monatliche Zins- und Tilgungsrate für das Darlehen. Diese beträgt in der aktuellen Niedrigzinsphase für ein Darlehen über 300.000€, abhängig vom Zinssatz und der Zinsbindungszeit, zwischen 900€ und 1.200€. Dabei ist eine jährliche Tilgung (Anteil vom Darlehen, der innerhalb eines Jahres zurückbezahlt wird) von 3% berücksichtigt. Das Problem ist nun, dass Sie die monatliche Rate zu hoch ansetzen und während der Rückzahlungsphase in Zahlungsschwierigkeiten kommen können. Dies könnte im schlechtesten Fall letztendlich die Folge haben, dass Sie Ihre Immobilie wieder verkaufen müssen und auf einem Teil Ihres Darlehens trotzdem sitzen bleiben.
Ein weiterer Aspekt ist die Zinsbindungsdauer. Bleiben wir beim soeben beschriebenen Beispiel. Standardmäßig werden für eine Finanzierung 10 Jahre Zinsbindung angeboten. Was denken Sie, wie viel von den insgesamt 300.000€ in 10 Jahren, bei einer mtl. Rate von 1.000€ (bestehend aus 1% für den Zins und 3% für die Tilgung) und ohne Berücksichtigung von Sondertilgungen, zu den dann gültigen Marktzinsen weiterfinanziert werden müssen?
Es sind ca. 200.000€! Nehmen wir nun an, Sie möchten weiterhin die 1.000€ mtl. Darlehensrate zahlen. Welchen Einfluss hat nun der dann gültige neue Zinssatz auf den weiteren Verlauf Ihres Darlehens? Nachfolgend mehrere Beispiele:
- Der Zinssatz bleibt bei 1%: In diesem Fall wären Sie nach weiteren 18 Jahren und 3 Monaten mit der Rückzahlung des Darlehens fertig und hätten während dieser Zeit knapp 19.000€ Zinsen an die Bank bezahlt.
- Der Zinssatz steigt auf 3%: In diesem Fall wären Sie nach weiteren 23 Jahren und 2 Monaten mit der Rückzahlung des Darlehens fertig und Sie hätten während dieser Zeit knapp 78.000€ (!!) Zinsen an die Bank bezahlt.
- Der Zinssatz steigt auf 5%: In diesem Fall wären Sie nach weiteren 35 Jahren und 11 Monaten mit der Rückzahlung des Darlehens fertig und Sie hätten während dieser Zeit knapp 231.000€ (!!!) Zinsen an die Bank bezahlt.
Sie sehen also, dass das für Sie und auf Ihre individuelle Situation zugeschnittene und passende Finanzierungskonzept von entscheidender Bedeutung ist. Das hier gezeigte Zinsrisiko darf unter keinen Umständen außer Acht gelassen werden.
Wie teuer ist ein suboptimaler Zins für den Kunden?
Ist das für Sie passende Finanzierungskonzept gefunden, geht es nun um die Detailverbesserung, wie dem Zinssatz. Hier ist, wie bereits erwähnt, die Auswahlmöglichkeit aus verschiedenen Banken elementar.
Kommen wir wieder zum oben angeführten Beispiel. Nehmen wir an Sie kaufen sich eine Immobilie und brauchen ein Darlehen über 300.000€, das Sie mit monatlich 1.000€ (Zins + Tilgung) zurückzahlen. Für 10 Jahre werden die Zinsen von der Bank garantiert, d.h. die Zinsbindungslaufzeit beträgt 10 Jahre. Nun sehen wir uns an, welche Auswirkung der angebotene Zins auf die Höhe der Zinszahlungen hat, die Sie an die Bank in den ersten 10 Jahren insgesamt bezahlten müssen.
- Sie erhalten einen Zinssatz über 0,75%. Nach 10 Jahren bleibt eine Restschuld über knapp 199.000€, in den ersten 10 Jahren haben Sie an die Bank knapp 19.000€ an Zinsen bezahlt.
- Sie erhalten einen Zinssatz über 1%. Nach 10 Jahren bleibt eine Restschuld über knapp 205.000€, in den ersten 10 Jahren haben Sie an die Bank knapp 25.000€ an Zinsen bezahlt.
- Sie erhalten einen Zinssatz über 1,25%. Nach 10 Jahren bleibt eine Restschuld über knapp 212.000€, in den ersten 10 Jahren haben Sie an die Bank knapp 32.000€ an Zinsen bezahlt.
Das Beispiel zeig eindrucksvoll, dass bereits geringe Zinsunterschiede mehrere tausend Euro Unterschied an den Kosten ausmachen. In diesem Fall 13.000€ bei nur 0,5% Differenz. Ein genauer Blick auf die Kondition ist daher sprichwörtlich Gold wert.
Nichtsdestotrotz ist der reine Blick auf den Zins nicht empfehlenswert. Weitere Faktoren, wie z.B. Sondertilgungsmöglichkeiten, die Möglichkeit die monatliche Rate anpassen zu können, die Einbindung von Fördermitteln oder die Absicherung des Zinsrisikos (vgl. Beispiel unter Frage 2) können unter entsprechender Berücksichtigung einen unter Umständen bestehende Zinsnachteil bei weitem wieder aufwiegen. Eine individuelle Betrachtung Ihrer persönlichen Ausgangslage ist daher dringend anzuraten.
Was sind die Zinsspannen die realistisch sind: Angebot Hausbank vs. optimaler Zins?
Dies kann man leider seriös für die einzelne Finanzierung nicht sagen. Jede Finanzierung ist etwas anders, hat individuelle Gegebenheiten und wird daher auch individuell kalkuliert. Generell lässt sich aus unseren Erfahrungen aber berichten, dass der Zinsunterschied vom besten zum schlechtesten Angebot bis zu 1,5% betragen kann.
Manche Banken veröffentlichen Ihre aktuellen Darlehenszinsen auch auf ihrer Homepage, meist jedoch nur die Konditionen, die unter den besten Voraussetzungen möglich sind (z.B. https://www.sparda-m.de/baufinanzierung-baufinanzierung-schnellrechner/#innernav). Daraus lässt sich leider keine Schlussfolgerung für die eigene Finanzierung ableiten. Ebenso verhält es sich oft bei Zinsvergleichsportalen.
Warum lohnt sich ein Vergleich und welchen Mehrwert kann Ihnen Chiemgau.immo bieten?
Wie bereits erwähnt, sind die Unterschiede zwischen den einzelnen Finanzierungsangebote der Banken enorm. In der Praxis erschweren oft auch unterschiedliche Angebote den Vergleich zwischen mehreren unterschiedlichen Banken.
Chiemgau.immo vermittelt Sie an vertrauensvolle und unabhängige Finanzierungsexperten aus der Region, die auf Basis einer langfristigen und persönlichen Zusammenarbeit, mit Ihnen gemeinsam Ihre individuellen Wünsche für die Finanzierung herausarbeiten und Ihnen auf dieser Basis faire, vergleichbare Angebote von regionalen und überregionalen Banken einholen.
Sie sparen sich damit viel Zeit, Nerven und am Ende des Tages auch viel Geld. Für Ihren Berater spielt es nämlich keine Rolle, für welches der Angebote Sie sich schlussendlich entscheiden. Er steht auf Ihrer Seite und ist daran interessiert das für Sie beste Angebot herauszusuchen um mit Ihnen die Finanzierung gemeinsam zu realisieren.