Mit dem neuen Gesetz wird der Verkäufer wie gewohnt einen Makler zum Verkauf beauftragen. Er muss dann jedoch mindestens so viel Provision selbst zahlen wie der Käufer. Soll heißen: möchte der Makler seine 3,57% Provision erhalten und wird vom Verkäufer beauftragt, trägt dieser mindestens die Hälfte, also 1,785%. Es ist auch möglich mehr zu vereinbaren. So kann der Verkäufer 2% übernehmen, der Käufer die restlichen 1,57%. Wichtig ist, dass der Verkäufer mindestens genauso viel Provision zu entrichten hat wie der Käufer.
Beauftragt hingegen der Käufer den Makler ist der Fall umgekehrt.
Für Käufer ändert sich auf alle Fälle, dass die Provision in Zukunft gedeckelt wird sofern der Käufer den Makler nicht beauftragt. Grundsätzlich ist es also eine gute Sache für alle Käufer, die daher mit geringeren Provisionszahlungen zu rechnen haben.
Interessant ist auch, dass Sie als Käufer erst dann die Maklerprovision bezahlen müssen wenn der Makler den Zahlungseingang der Provisionszahlung des Verkäufers nachweisen kann. Sie werden daher wahrscheinlich nicht sofort einen Tag nach dem Notartermin eine Rechnung im Briefkasten haben…
Wie wird sich der Immobilienmarkt dadurch verändern?
Während das Bestellerprinzip von 2015 sehr lückenhaft und gerade in stark nachgefragten Gegenden leicht zu manipulieren war, erscheint das neue Gesetz zur Maklerprovision hingegen stimmiger. Allerdings wird es auch hier nicht auszuschließen sein, dass unseriöse Makler und Verkäufer mit diversen Tricks versuchen am Status Quo festzuhalten. So ist es theoretisch nicht auszuschließen, dass Ihnen ein Makler bei der Besichtigung einen kurzen Vertrag in die Hände drückt mit dem Sie den Makler beauftragen und im Falle eines Kaufes die volle Provision zu entrichten haben. Mit dieser Praxis lässt sich das Bestellerprinzip umgehen – legal ist es natürlich nicht. Aber wer klagt schon wenn er unbedingt ein Objekt kaufen möchte?
Ein legaler Weg das neue Gesetz zu umgehen, ist einfach den Kaufpreis um 3,57% zu erhöhen und das Objekt „provisionsfrei“ anzubieten. Das ist ohnehin verkaufsfördernd, da die wenigsten Käufer tatsächlich Lust darauf haben eine Provision an jemanden zu bezahlen, den sie nicht beauftragt haben und der ihnen gefühlt „nur einmal die Wohnung zeigt“. In diesem Fall bezahlen Sie als Käufer trotzdem Provision und zwar in Form eines erhöhten Verkaufspreises. Der Verkäufer hingegen entrichtet die volle Maklerprovision in Höhe von 3,57%. Das hat für Käufer grundsätzlich den Vorteil, dass sich der Kaufpreis finanzieren lässt, die Maklerprovision in der Regel hingegen nicht. Der Käufer hat also unterm Strich weniger Kaufnebenkosten bzw. kann einen erheblichen Teil davon finanzieren.
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Immobilienpreise dadurch wieder leicht ansteigen werden. Denn als Verkäufer möchte man ungerne auf der kompletten Maklerprovision sitzen bleiben. Hierfür war der Status Quo auch zu bequem und die Nachfrage ist gerade auch im Chiemgau zu hoch. Es ist also davon auszugehen, dass die leicht erhöhten Preise von den Käufern bezahlt werden. Das ist z.B. dann der Fall, wenn Makler und Verkäufer die Regelung wie gedacht anwenden: 50% der Provision bezahlt der Verkäufer und 50% der Käufer. Wobei sich der Kaufpreis um gute 1,5% erhöht. Insgesamt ist dies für alle Parteien fair. Der Käufer hat weniger Nebenkosten zu tragen bzw. kann einen Teil davon mitfinanzieren, der Verkäufer ist unterm Strich nicht schlechter gestellt und der Makler erhält seine gewohnten 3,57% Provision.
Ausnahmen gibt es übrigens bei gewerblichen Käufern, das neue Gesetz betrifft nur Privatpersonen/Verbraucher.
Auch interessant ist, dass Maklerverträge in Zukunft der Textform bedürfen. Der Makler kann z.B. nicht behaupten er wäre vom Käufer mündlich beauftragt worden. Dies muss alles schriftlich festgehalten werden. Ein Vertrag ist hierfür nicht notwendig, aber ein Brief oder eine Email.
Ist das neue Maklergesetz positiv zu beurteilen?
Grundsätzlich hat der Gesetzgeber hier eine faire Regelung gefunden, die im Gegensatz zum Bestellerprinzip von 2015 besser durchdacht ist und weniger „Schlupflöcher“ bieten sollte. Dass es jedoch gerade angesichts des aktuell „heißen“ Immobilienmarktes Parteien geben wird, die versuchen das Gesetz zu umgehen, ist relativ wahrscheinlich.
Es wird vermutlich aber dadurch keine Entspannung am Immobilienmarkt erkennbar sein. Im Gegenteil. Es ist eher davon auszugehen, dass die Preise durch das neue Gesetz weiter steigen, weil Käufer die Maklerprovision indirekt „mitfinanzieren“ können. Dies war bislang nicht möglich, weil der Käufer in den allermeisten Fällen die komplette Provision zu zahlen hatte – auch ohne ihn zu beauftragen. Nun wird weder der Makler auf seine volle Provision verzichten wollen, noch wird der Verkäufer bereit sein die volle Provision zu entrichten. Zumal der Verkäufer das Problem hat, dass die Maklerprovision in den seltensten Fällen steuerlich absetzbar ist. Z.B. nur dann, wenn der Immobilienverkauf selbst der Steuer unterliegt, oder wenn es sich um ein vermietetes Objekt handelt und dessen Verkaufserlös dazu verwendet wird ein weiteres Mietobjekt zu erwerben. Als Verkäufer sollten Sie Ihren Fall unbedingt von einem Steuerberater prüfen lassen und nicht leichtfertig davon ausgehen die Maklerprovision als Werbungskosten sowieso absetzen zu dürfen.
