Tipp #1:
Dieser Tipp macht im Grunde alle anderen Tipps überflüssig: Finden Sie einen seriösen Berater, dem Sie zu 100% vertrauen können. Er kennt alle Fallstricke und Risiken, die lauern und kann Sie informieren, vorbereiten und die richtigen Maßnahmen ergreifen.
Den richtigen Berater finden Sie meist nicht in einer Bankfiliale. Der Grund: Dieser kann zwar seriös und professionell sein, am Ende kann er aber nur die hauseigenen Konditionen anbieten. Banken unterscheiden sich in ihren Konditionen oft erheblich und haben verschiedene Anforderungen an die Darlehensvergabe. Ein unabhängiger Berater kann mehrere Banken gleichzeitig anbieten und miteinander vergleichen. Nur so können Sie das optimale Paket der Finanzierung finden.
Tipp #2:
Dieser Tipp ist gerade in Zeiten von niedrigen Zinsen entscheidend: werden Sie sich über das Zinsänderungsrisiko bewusst. Bei einem Immobiliendarlehen vereinbaren Sie eine Laufzeit von 5, 10, 15 oder auch 20 Jahren. Das bedeutet nicht, dass während dieser Zeit die Immobilie abbezahlt werden sollte. Sondern dass nach Ablauf dieser Zeit die Darlehenskonditionen neu verhandelt werden müssen. Dann gelten wiederum die Zinsen zu diesem Zeitpunkt.
Wenn Sie heute eine Finanzierung mit 1% Zinsen über 10 Jahre abschließen, kann es sein dass Sie nach 10 Jahren eine neue Finanzierung mit 4% Zinsen abschließen müssen. Auch wenn die Restschuld gering ist werden die Zinsen und womöglich auch die gesamte Rate höher ausfallen.
Hier spricht man vom Refinanzierungsrisiko, das natürlich umso höher ist, je attraktiver die aktuelle Situation am Markt ist und je wahrscheinlicher sich diese in Zukunft ändert.
Dieses Risiko kann Ihnen erst einmal keiner abnehmen. Ein guter Berater wird es Ihnen aber genau aufzeigen können, wie Sie dieses Risiko minimieren können.
Tipp #3:
Ihre Hausbank wird sehr wahrscheinlich nicht die beste Kondition bieten.
Und das aus zwei Gründen: Zum einen kann Ihre Hausbank in der Regel nur die eigenen Angebote an Sie weitergeben. Bei etwa 400 Banken die aktuell Immobilienfinanzierungen anbieten, ist es sehr unwahrscheinlich, dass genau dieses Angebot das Beste ist.
Zweitens möchten natürlich auch Banken Geld verdienen. Sie werden Stammkunden oftmals nicht ihre besten Konditionen bieten, denn diese sind meist treu und geben sich häufig mit dem zufrieden, was sie angeboten bekommen.
Beides macht es sehr unwahrscheinlich, dass Ihre Hausbank tatsächlich die besten Konditionen für Sie bieten kann. Und genau das ist ein Risiko: machen Sie es sich nicht so bequem und geben sich damit zufrieden. Sie verschulden sich bei einer Immobilienfinanzierung meist über mehrere Jahrzehnte.
Tipp #4:
Glauben Sie nicht jedem online Vergleichsrechner.
Vergleichsrechner gibt es viele und das Prinzip ist im Grunde immer das gleiche: Der Anbieter möchte Sie dazu bewegen sich bei ihm zu melden und eine Finanzierung abzuschließen. Das gelingt ihm nicht, indem er 100% transparent oder ehrlich ist, sondern indem er Sie mit möglichst guten Konditionen anlockt. Geben Sie in einem solchen Rechner alle Eckpunkte der Finanzierung ein, werden Sie von teilweise lächerlich niedrigen Angeboten überhäuft.
Dann wird Ihr erster Eindruck sehr positiv sein und Sie werden sicherlich mehr darüber wissen wollen. Also klicken Sie auf „Anfragen“ und erhalten dann oft einen Anruf eines Beraters. Am Ende des Tages werden Sie feststellen, dass die tatsächlichen Angebote gar nicht mehr so gut sind. Sie wurden einfach mit sehr guten Konditionen angelockt und müssen sich nun mit schlechteren Konditionen zufrieden geben.
Der Punkt ist : Die Vergleichsrechner kalkulieren oft mit dem absoluten Optimum. Es kann zwar sein, dass es diese Konditionen auch wirklich gibt, meist jedoch nur für sehr bonitätsstarke und vermögende Personen.
Kurz gesagt: trauen Sie den Zahlen dieser Rechner nicht und finden Sie sich damit ab, dass dies nicht die endgültigen Konditionen sein werden. Oder Sie lassen es gleich und arbeiten mit Leuten zusammen, die Sie nicht mit möglichst günstigen Konditionen und anderen Tricks anlocken wollen – diese haben selten das beste Interesse mit Ihnen.
Tipp #5:
Ziehen Sie immer eine KfW Förderung in Betracht.
Die KfW war immer Garant für gute Konditionen. Im heutigen Niedrigzinsniveau sind die Konditionen jedoch meist nicht besser als bei „normalen“ Banken. Es gibt dennoch einen ganz entscheidenden Unterschied und das ist der Tilgungszuschuss, der vor allem auch vom Energiestandard abhängt. Der KfW Kredit ist zwar aktuell auf 120.000€ pro Wohneinheit limitiert (ab 01.07.2021 bis zu 150.000€), dafür können Sie aber auch bis zu 30.000€ Tilgungszuschuss erhalten, wenn Sie im KfW 40+ Standard bauen. Kalkuliert man einen solchen Zuschuss mit ein, liegt der Zinssatz des KfW-Darlehens im Negativen und schlägt damit die Konditionen aller anderen Banken.
Kurz gesagt: Holen Sie sich bei der Finanzierung unbedingt jemanden ins Boot, der Sie bei der Beantragung der KfW-Förderung unterstützt und Sie ausreichend über die Fördermittel und Konditionen informiert.
Tipp #6:
Finanzieren Sie nicht ohne Eigenkapital.
Ja, es ist möglich ohne Eigenkapital zu finanzieren. Und ja, Sie finden sicherlich auch Banken, die Ihnen die Nebenkosten mit finanzieren und eine sogenannte 110% Finanzierung machen. Aber Sie sollten es nicht machen. Der Grund ist ganz einfach der: Nebenkosten sind, wie der Name schon sagt, Nebenkosten. Damit schaffen Sie keinen Wert, das Geld ist einfach weg und hat nichts mit dem Wert der Immobilie zu tun. Das was Sie an Nebenkosten ausgeben, können Sie also nicht beleihen.
Selbst wenn Sie die Nebenkosten tragen und zu 100% finanzieren, haben Sie immer das Problem, dass der Wert Ihrer Immobilie steigen muss. Fällt der Wert etwa und Sie kommen in finanzielle Schieflage, sind Ihre Schulden höher als der Wert der Immobilie. Das ist eine Situation, in die Sie garantiert nicht geraten möchten.
Das größte Risiko aktueller Immobilienfinanzierungen tragen Finanzierungen mit zu wenig Eigenkapital. Verstärkt wird diese Tendenz durch die rasante Preisentwicklung der Immobilien in den letzten Jahren.
Ein weiteres Problem von fehlenden Eigenkapital ist, dass Sie nicht mehr flexibel auf unerwartete Kosten reagieren können und dann auf das Wohlwollen der Bank angewiesen sind – eine missliche Situation!
Kurz gesagt:
Planen Sie neben den Nebenkosten noch mindestens 10% des Kaufpreises als Eigenkapital ein und behalten Sie sich außerdem noch eine Notreserve, insbesondere wenn es um Neubau oder Kauf mit Renovierung geht.
Tipp #7:
Vergleichen Sie die Konditionen auf seriöse Weise.
Die dubiosen Vergleichsrechner haben wir bereits bei Tipp #4 angesprochen. Dass Sie sich nicht darauf verlassen können bei Ihrer Hausbank die beste Kondition zu erhalten, wissen Sie nun auch. Aber wie sieht die Lösung aus?
Sie brauchen ganz einfach jemanden der den Zugang zu möglichst vielen Banken und Konditionen hat und diese seriös miteinander vergleichen kann. Zudem sollte dieser jemand auch Ihre individuelle Situation erfassen und bestmöglich in der Angebotserstellung berücksichtigen. Dabei geht es um Dinge wie Eigenkapital, verfügbares Einkommen, Sondertilgungsmöglichkeiten, womöglich Erbpacht, usw.. Eben alles worauf eine Bank bei der Finanzierung achtet.
Nur so erhalten Sie eine für Sie maßgeschneiderte Finanzierung zu attraktiven Konditionen.
Fazit:
Leider gibt es bei der Immobilienfinanzierung viele Fallstricke, die man als Laie teilweise gar nicht kennt. Für viele existiert nur der Zins, der möglichst niedrig sein soll und man stellt sich die Frage, wie viel man monatlich ausgeben kann. Eine Immobilienfinanzierung ist jedoch weitaus komplexer. Und wer nicht selbst tief in der Materie steckt und bereits mehrere Finanzierung erfolgreich bewältigt hat, wird immer jemanden benötigen der ihm in seinem Interesse weiterhilft und jeden dieser Fallstricke kennt.
Daher uns Tipp:
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