Worauf kommt es bei einem Vergleich an?
Damit Sie verschiedene Finanzierungsangebote tatsächlich miteinander vergleichen können, ist es wichtig, dass die Berechnungsgrundlagen übereinstimmen. So sollten der Finanzierungsbetrag, die Zinsfestschreibung/ Zinsbindung, die monatliche Rate und die Sondertilgungsoptionen gleich sein. Dies ist der beste Weg, um den Unterschied im angebotenen Zinssatz zu erkennen.
Neben diesen “hard facts” können bei einem Vergleich aber auch die sogenannten “soft facts” für Sie entscheidend sein. Beispielsweise könnte Bank A zwar bessere Zinsen als Bank B bieten, dafür hat Bank B aber eine schnellere Bearbeitungszeit, geringere Anforderungen an die von Ihnen bereitzustellenden Unterlagen für die Darlehensprüfung und eventuell auch eine unkompliziertere Handhabung im Auszahlungsprozess, was insbesondere bei Bauvorhaben, bei denen viele Auszahlungen angefordert werden müssen, wichtig werden kann.
Darüber hinaus gibt es Vorgaben, die manche Banken gar nicht erfüllen können und damit in einem Vergleich gar nicht mit reingenommen werden, obwohl sie gegebenenfalls aber sehr gute Zinsen bieten würden. Zum Beispiel könnte es sein, dass Bank A nur Zinsbindungen über 5, 10 und 15 Jahre anbietet, aber keine über 20 Jahre. So würde sie bei einem Vergleich von 20-jährigen Zinsbindungen komplett rausfallen, obwohl vielleicht die Kondition für 15 Jahre deutlich günstiger wäre als für 20 Jahre.
Sie merken vermutlich, dass eine vollständige Berücksichtigung aller eventuell relevanter Aspekte einer Immobilienfinanzierung nur schwer sichergestellt werden kann und dazu auch Branchenkenntnisse und Fachwissen erforderlich sind.
Warum ist ein Vergleich von Konditionen oft so komplex?
Aufgrund der Vielzahl an Stellschrauben, die es bei einem Darlehen gibt und auch der Vielzahl an weichen Faktoren rund um Darlehen und Bank, ist ein Vergleich von Konditionen nicht so einfach, wie eingangs vielleicht gedacht.
Daher ist professionelle Hilfe in den meisten Fällen sehr empfehlenswert, zumal Sie meist nicht alle finanzierungsrelevanten Punkte selbst berücksichtigen können. Hierzu fehlt in den meisten Fällen die Zeit und auch die Muße, um sich ausführlich mit den Hintergründen einer Finanzierung zu befassen.
Ein seriöser Finanzierungsberater/ Finanzierungsvermittler kostet natürlich etwas, diese Gebühr ist, wie bei Ihrer Hausbank, bereits im Zinssatz des Darlehens mit eingepreist. Es kommen also keine zusätzlichen Kosten dafür auf Sie zu. Da das Honorar des Vermittlers erfolgsabhängig ist, d.h. er/ sie verdient nur dann etwas, wenn Sie auch die Finanzierung bei ihm/ ihr machen, wird er/ sie auch immer bemüht sein, Ihnen das bestmögliche Angebot zu unterbreiten, eine Win-/ Win-Situation. Außerdem ersparen Sie sich Zeit und Nerven, sich in die Materie zu vertiefen, Termine bei verschiedenen Banken zu vereinbaren, vorzusprechen, Angebote einzuholen und diese zu vergleichen.
Wie berechnet man die monatlichen Zinsen, die Tilgung und die Annuität?
Wenn Sie wissen wollen, welche €-Betrag Sie monatlich an Zinsen an die Bank bezahlen, so multiplizieren Sie den Darlehensbetrag mit dem vereinbarten Sollzinssatz und teilen diesen Betrag durch 12. Ein Beispiel: 100.000€ x 1% = 1.000€ / 12 = 83,33€.
Genauso berechnen Sie übrigens auch den monatlichen Tilgungsbetrag, nur dass Sie nun den Zinssatz mit dem prozentualen Tilgungsbetrag ersetzen. Ein Beispiel: 100.000€ x 3% = 3.000€ / 12 = 250€.
Die monatliche Rate wird im Fachjargon auch als Annuität bezeichnet. Mit jeder monatlichen Rate geht ein Teil der Zinsen an die Bank und ein weiterer Teil der Tilgung in Ihr Darlehen. Besonderheit der Annuität ist, dass diese während der Zinsbindungszeit gleich groß bleibt. Sie haben die monatliche Rate schließlich im Darlehensvertrag mit der Bank fest vereinbart. Mittlerweile gibt es auch Angebote, die eine Änderung des Tilgungssatzes während der Zinsbindungszeit zulassen, diese sind aber (noch) die Ausnahme. Aufgrund der Tatsache, dass die Annuität gleich bleibt, verschiebt sich mit jeder Monatsrate der Anteil an Zinsen, der an die Bank geht und der Anteil der Tilgung, die ins Darlehen geht, in Richtung der Tilgung in Darlehen. Denn durch die monatliche Rückzahlung wird das Darlehen jeden Monat kleiner und kleiner, so dass weniger Zinsen fällig werden.
Ein Beispiel, wie Sie die Annuität berechnen. Angenommen Sie nehmen ein Darlehen über 100.000€ auf, bekommen einen Zinssatz von 1% und haben eine Tilgung in Höhe von jährlich 3% vereinbart. So errechnet sich die mtl. Annuität wie folgt: 100.000€ x (1%+ 3%) = 4.000€/ 12 = 333,33€.
Wie sieht eine Beispielrechnung eines Immobiliendarlehens aus?
Beispielrechnungen für Immobiliendarlehen sollten den Anfangsbetrag des Darlehens enthalten, eine Spalte für die Entwicklung des Darlehens, eine Spalte für die Entwicklung der Zinszahlungen, sowie eine Spalte für die Entwicklung des Tilgungsbetrags. Zudem sollte das Ende der Zinsfestschreibung gekennzeichnet sein und wie hoch die hier noch bestehende Darlehenssumme oder Restschuld ist. Danach, bis das Darlehen vollständig abbezahlt ist, wird die Berechnung mit der Annahme weiterer Zinsen fortgesetzt. Dieser zweite Teil gibt aber lediglich eine grobe Orientierung, da niemand weiß, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln und unter Umständen ganz andere Zahlen tatsächlich herauskommen, als ursprünglich in der Beispielrechnung abgebildet. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, wählt am besten ein Finanzierungskonzept, dass Zinsschwankungen, bzw. das Zinsänderungsrisiko von vorneherein bestmöglich ausschließt.
Welche Möglichkeiten gibt es die Konditionen von Banken zu vergleichen?
Möglichkeiten um Finanzierungskonditionen von verschiedenen Banken zu vergleichen gibt es grundsätzlich viele. Man kann sich über Vergleichsrechner im Internet pauschale Berechnungen durchführen, auf Homepages von Banken nach aktuellen Konditionen suchen oder direkt zu verschiedenen Banken gehen und Angebote einholen. Jede Vorgehensweise hat eigene Vor- und Nachteile. Eines haben Sie jedoch gemeinsam, alle sind mehr oder minder Zeitaufwändig und man weiß am Ende nicht, ob man tatsächlich vergleichbare Angebot bekommt und ob alle für das eigene, individuelle Finanzierungsvorhaben relevanten Faktoren berücksichtigt wurden.
Eine weitere Möglichkeit ist die Zuhilfenahme professioneller Hilfe durch einen unabhängigen Finanzierungsberater/ -vermittler. Dieser nimmt sich für Sie Zeit und bespricht mit Ihnen persönlich alle für Sie relevanten Faktoren für Ihr Finanzierungsvorhaben und sucht Ihnen dann die dazu passende Bank aus. Er vergleicht für Sie verschiedene Angebote und berücksichtigt auch die weichen Faktoren einer Bank, wie z.B. die Bearbeitungsgeschwindigkeit, Unterlagenanforderungen, etc.. Das Honorar des Finanzierungsvermittlers ist erfolgsabhängig, d.h. er erhält das Honorar nur, wenn Sie die Finanzierung auch über Ihren Vermittler abschließen. Sie zahlen es also nicht zusätzlich bzw. separat, sondern es ist bereits im angebotenen Darlehenszinssatz eingepreist. Ihr Finanzierungsvermittler wird sich also immer bemühen Ihnen das bestmögliche Finanzierungsangebot vorzulegen, eine Win-Win-Situation.
Inwiefern unterscheiden sich Baufinanzierungen bzw. Bauzinsen und Finanzierungen von Bestandsimmobilien?
Prinzipiell gibt es bezogen auf das Darlehen keine Unterschiede. Wichtig sind jedoch die richtige Einordnung der Begrifflichkeiten und die Unterschiede in den dahinterliegenden Vorhaben und welche Auswirkungen diese gegebenenfalls auf eine Finanzierung haben.
Beginnen wir zunächst mit den Begrifflichkeiten.
Im Alltag wird der Begriff Baufinanzierung häufig für alle Vorhaben rund um Immobilienfinanzierungen verwendet. Egal ob es um die Finanzierung eines klassischen Neubaus geht, um die Finanzierung eines größeren Renovierungs-/ Modernisierungsvorhabens oder auch um die Umschuldung von bereits bestehenden Darlehen, bei denen die bestehende Zinsbindung ausläuft. Grundsätzlich haben alle Vorhaben gemein, dass es sich um Immobilien dreht. Das heißt das dazu benötigte Kapital wird als Darlehen bei einem Kreditinstitut (Bank, Bausparkasse, Versicherung, etc.) aufgenommen und auf der Immobilie abgesichert. Sollte also der Darlehensnehmer nicht mehr in der Lage sein das aufgenommene Darlehen zurückzuzahlen, ist im letzten Schritt das Kreditinstitut berechtigt die Immobilie zu verkaufen und sich aus dem Verkaufserlös das verliehene Geld zurückzuholen.
Aufgrund der zweifachen Absicherung (Immobilie und Einkommen des Darlehensnehmers) sind die Konditionen von Immobiliendarlehen in der Regel deutlich attraktiver als von Privatdarlehen oder Kleinkrediten, die nur das Einkommen des Darlehens-/ Kreditnehmers als Sicherheit berücksichtigen.
Zurück zur eigentlichen Frage. Eine Baufinanzierung ist also genaugenommen eine Unterform der Immobilienfinanzierung. Die Baufinanzierung beschreibt die Finanzierung einer Immobilie, bei der es um die Finanzierung eines Bauvorhabens geht, in der Regel um den Bau eines Einfamilienhauses.
Bei dieser Form der Finanzierung ist es wichtig eine Bank zu haben, die beispielsweise im Auszahlungsprozess des Darlehens unkompliziert ist (da beim Bau einer Immobilie viele Teilzahlungen fällig werden) und falls geplant auch Eigenleistungen anerkennt. Zudem sollte auch die bereitstellungszinsfreie Zeit möglichst 12 Monate betragen, damit man für das noch nicht ausgezahlte Darlehen keine Bereitstellungszinsen bezahlen muss.
Genauso wie bei der Baufinanzierung gibt es auch Besonderheiten bei Finanzierungen für Renovierungs-/ Modernisierungsmaßnahmen, für Umschuldungen/ Prolongationen und bei Kaufvorhaben von bereits bestehenden Immobilien.
